부동산 개념: 물리적 개념에서의 부동산 특성

오늘은 부동산의 물리적인 개념에 대해서  알아보도록 하겠습니다. 이렇게 보니 부동산 개념이 참 복잡하고 다양하게 느껴지게 됩니다. 부동산의 물리적인 개념은 크게 자연, 공간, 위치 그리고 환경으로 구분을 할 수 있습니다.

자연

자연환경은 사람을 둘러싸고 있는 모든 요소가 이루는 환경으로, 햇빛, 바람, 기후, 강, 하천, 지하자원, 토양 등을 말합니다. 즉, 토지는 자연환경으로 볼 수 있습니다. 우리가 농사를 지을 때 토지가 비옥하면 농작물이 잘 자라는 것처럼 토양의 생산력이 좋은 것은 자연환경이 농산물 생산에 적합하다는 것으로 의미합니다.

1) 자연물이라는 관점의 토지

• 자연물로서의 토지는 부증성*과 가장 밀접한 관련이 있으며, 공급량이 한정되어 있기 때문에 경제이론의 원칙이 그대로 적용되기 어렵습니다.
• 이용에 있어서도 국가적인 차원이 합리적인 조정이 필요하며, 사회성·공공성이 강조됩니다.
• 개발보다는 보전을 더욱 중시하는 노력이 필요하게 하며, 부동산 이용은 자연환경과의 조화를 이루는 부동산활동이 강조됩니다. 

* 부증성 : 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 토지의 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없고 재 생산할 수 없는 특성

2) 경제적 측면에서의 토지

• 인간에게 일정한 지표를 제공합니다.
• 교통관계에서 특정한 위치를 제공합니다.
• 농산물을 재배하는 지력을 제공합니다.
• 생산요소 중 하나로 생산활동의 물적 요소가 됩니다.

공간

공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 입체공간을 의미합니다. 따라서 부동산은 수평공간·공중공간·지중공간의 3차원 공간으로 구성되어 있어 부동산의 공간 개념은 건물의 고층화, 집합건물의 등장으로 그 중요성이 높아지고 있으며 고가도로, 지하철, 터널 등은 입체공간의 개념과 관계가 있습니다. 부동산의 재산가치도 이러한 3차원의 공간 개념인 수평공간·공중공간·지중공간의 가격으로 평가하게 됩니다.

토지의 소유권에는 토지의 지표에 대한 권리뿐만 아니라 지하와 공중에 대한 권리도 포함되는데 이를 지표권, 지하권, 공증권이라고 합니다. 

"지표권"은 토지소유자가 토지 지표를 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 권리 등을 말합니다. 

"지하권"은 토지소유자가 토지의 지하공간에서 어떠한 이익을 획득하거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 말합니다.

국가에 따라 지하권을 토지소유자의 권리로 모두 인정하는 나라도 있는 반면 일부만을 인정하는 나라도 있습니다. 우리나라도 일부만 인정을 하고 있으며 대표적으로는 광업권의 객체인 광물에 대해서는 토지소유자의 소유권이 미치지 못한다고 보고 있습니다.

"공중권"은 토지소유자가 토지의 공중 공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용하고 관리할 수 있는 권리를 말합니다. 하지만 고도를 무한정 높이까지가 아니라 토지소유권자의 이용을 합리적으로 예측할 수 있는 정도의 높이까지만 미친다고 볼 수 있습니다.

 

또한 부동산 소유권의 내용을 구성하는 권리에는 점유권·사용권·처분권 등이 있습니다.

"점유권"은 대상 부동산에 대한 사실적인 지배, 즉 점유라는 사실을 법률요건으로 하여 생기는 물권을 말합니다.

"사용권"은 소유권에 법적인 하자가 없고 그 용도가 사회질서에 반하지 않는 한, 타인의 간섭 없이 대상 부동산을 사용할 수 있는 권리를 말합니다.

"처분권"은 부동산의 전부나 일부를 처분하여 대상 부동산이 가지는 교환가치를 실현할 수 있는 권리를 말합니다. 

위치

위치란 어떤 특정 장소가 갖는 시장성·지형·지세를 의미합니다. 농경사회에서는 토지의 비옥도를 중요시하였느냐, 산업사회에 들어서며 도시 토지에서는 접근성이 중요시되고 있습니다. 현대사회에서 접근성이 양호하려면 어떤 목적물에 도달하는데 시간적·경제적·거리적 부담이 적어야 합니다. 따라서 부동산에 있어서는 근접성*이 아닌 접근성이 중요하며, 접근성 좋을수록 부동산의 입지조건은 양호하고 그 가치는 높아집니다.(예 : 역세권, 숲세권 등)

다만, 어떤 대상물에 접근성이 좋아도 그 대상물이 혐오시설일 경우에는 오히려 감가요인이 되며, 대상물이 인간생활을 위해 필요한 경우라도 지나치면 오히려 불리한 경우가 있습니다.(예 : 시장 안의 주택) 도한 거리가 가까워도 접근성이 나쁜 경우도 있게 됩니다.(예 : 원거리의 주차장, 일반통행에 의한 우회, 출입구의 위치에 따른 접근성 문제 등)

 

* 근접성 : 물리적 거리, 즉 지리적으로 가까움을 말함

 

환경

부동산의 환경이란 부동산을 에워싼 자연적·사회적·물리적·경제적 상황을 말합니다. 부동산은 환경으로부터 큰 영향을 받을 수밖에 없으며, 최근에는 주거에 있어서 자연 친화적인 환경요소를 중요시하는 경향으로 변화하고 있습니다. 

 

오늘은 물리적인 개념에서의 부동산의  특성을 살펴보았습니다. 

 

다음에는 또 다른 사소한 지식을 가지고 만나겠습니다.