토지의 특성 : 토지의 자연적 특성을 알아보아요

부동산은 움직여 옮길 수 없는 재산으로 토지나 건물, 수목 등을 말합니다. 이중 토지의 특성에 대해 알아보는 시간을 마련하였습니다. 토지의 특성에도 여러 가지 특성이 있으며 오늘은 토지의 자연적특성에 대해 집중적으로 살펴보도록 하겠습니다. 

 

토지의 자연적 특성에는 부동성, 영속성, 부증성, 개별성 그리고 마지막으로 인접성이 있습니다.

 

부동성

"지리적 위치의 고정성 또는 비이동성"을 말하는 것으로 토지의 위치는 인위적으로 움직이거나 지배하지 못한다는 특성입니다. 이는 토지의 가장 큰 특징이며, 모든 부동산 활동은 부동성을 전재로 한다고 할 수 있습니다. 이러한 토지의 부동성의 특징에 따라 위치가 고정되어 주변에서 일어나는 조건들이 부동산의 가격에 영향을 미치게 되어 지역마다 임대료, 기대이율 등이 다르게 됩니다. 또 그 위치에 따라 용도지역 지정이나 이용 상태도 달라질 수 있습니다. 

영속성

 

 

"내구성·불변성·비소모성·불괴성"을 의미하는 것으로 토지는 사용이나 시간의 흐름에 의해 소모와 마멸이 되지 않는다는 특성입니다.  즉, 아무리 사용을 하더라고 없어지지 않는 특성을 가지고 있는 것입니다. 이로서 토지는 물리적인 감가상각의 적용을 배제시키고 있습니다. 또한, 가격이 하락해도 없어지지 않기 때문에 매매를 늦추고 기다리며 가격 상승을 기대할 수 있게 됩니다. 이러한 특성으로 인하여 토지는 매매시장뿐만 아니라 임대차 시장도 발달될 수 있습니다.

부증성

 

 

"비생산성·불확장성·면적의 유한성·수량공정성"을 말하는 것으로, 토지는 양이 정해져 있어 다른 생산물처럼 생산비를 투입하여도 물리적으로 양을 늘릴 수 없다는 특성입니다. 물론 매립을 통하여 면적을 증가시킬 수는 있으나 이는 물리적 증가가 아닌 토지이용의 전환 내지 유용성의 증가라고 봐야 하는 측면이 다소 지배적입니다. 이러한 토지의 공급 제한으로 공급자 경쟁보다는 수요자 경쟁을 야기시키게 되어 토지 부족에 의한 가격 상승의 원인이 됩니다.

개별성

 

"비대체성·비동질성·이질성"을 의미하는 것으로, 토지는 물리적으로 완전히 일치하는 토지는 있을 수 없다는 특성입니다. 즉, 어떠한 토지를 확보하지 못하였을 경우 그와 동일한 토지를 확보하기 어렵게 되어 토지의 대체에 제약이 발생하게 되는 것입니다. 이러한 이유로 비슷한 토지를 정하여 요금표와 같은 기준을 정하지 못하며 가격이 개별로 형성되게 됩니다.

인접성

 

 

"연속성·연결성"을 의미하는 것으로, 토지는 지표의 일부이기 때문에 물리적으로 다른 토지와 연결되어 있다는 특성입니다. 이는 어떤 토지의 개발과 사용은 반드시 인접 토지에 크던 작던 영향을 주기 때문에 외부효과*가 발생하게 됩니다. 이로서 토지는 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으키게 되며, 가격 형성 시 인접지의 영향을 받게 되므로 지역분석이 반드시 필요하게 됩니다.

 

* 외부효과

   한 개인이 자신의 경제활동 과정(생산 또는 소비)에서 보상을 받거나 대가를 지급하지 않고 다른 경제주체의 효용이나

   생산에 직접 영향을 미치는 현상

   이처럼 외부효과는 가격기구의 밖에서 나타나는 현상으로, 다른 경제주체에게 이익을 가져다주는 것을 외부경제라고하     고, 반대로 손해를 끼치는 행위를 외부불경제라고 한다.[출처 : 공인중개사 기본서]

 

이상으로 토지의 자연적 특성에 대해 알아보았습니다.

 

다음에는 또 다른 사소한 지식을 가지고 만나겠습니다.