토지의 특성 : 토지의 인문적 특성

지난번 토지의 자연적 특성에 이어 이번에는 토지의 인문적 특성에 대해 알아보겠습니다.

인문적이다라는 것은  인류의 문화 전반에 관련된 것을 의미합니다. 토지가 인간과 어떤 관계를 가질 때 나타나는 특성을 토지의 "인문적 특성"이라고 하며, 인간과 부동산의 관계를 의미합니다.  
토지의 인문적 특성에는 용도의 다양성, 병합·분할의 가능성, 위치의 가변성, 국토성 그리고 지역성이 있습니다.

토지의 인문적 특성

토지가 인간과 어떤 관계를 가질 때 나타나는 특성!!
인간이 부여한 특성으로 인위적, 후천적, 가변적 특성을 가짐

용도의 다양성

토지는 2개 이상으로 용도가 다양하게 쓰이며, 같은 용도에 쓰이는 경우라도 그 규모와 이용방법 등이 모두 다르게 됩니다. 따라서 부동산의 유용성이 최고로 발휘되는 사용방법*을 알고 부동산의 오용방지에 기여하여야 합니다.

* 최유효이용
[객관적인 양식과 통상의 이용 능력을 가진 사람에 의한 합리적이고 합법적인 최고·최선의 사용 방법으로서, 부동산의 유용성이 최고로 발휘되는 사용방법. 최유효이용은 부동산과 인간의 관계 개선을 위한 모든 부동산 활동의 행위 기준이 됨.(출처 : 공인중개사 기본서)]

이러한 특성에 따라 토지는 최유효이용의 판단근거가 되어 재산상의 가치를 증대시키는 요인이 되며, 부동산의 가치는 다양하다는 가격 다원설에 있어 논리적 근거를 제공합니다. 뿐만 아니라 토지의 새로운 용도를 개발하는 창조적인 이용을 가능하게 하고, 용도전환을 통해 토지의 경제적 공급을 가능하게 합니다.

병합·분할의 가능성

 

 

토지는 효과적으로 이용하기 위하여 토지의 면적을 법이 허용하는 한도 내에서 인위적으로 규모를  병합하거나 분할하여 사용할 수 있습니다. 이로 인하여 토지의 효과적인 분할·병합과 최유효이용은 불가분에 관계에 있다고 할 수 있습니다.
이러한 성질에 따라 토지는 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지게 하며, 토지를 합병함으로써 토지의 유용성을 증대시키고, 고정비용의 감소를 통한 생산비를 절감시킬 수 있게 됩니다. 반면, 토지를 분할할 경우 고정비용과 생산비를 감소하여 토지가치를 증대시킬 수 있게 됩니다. 또한, 부동산 평가에 있어 균형의 원칙, 적합의 원칙, 기여의 원칙 등 지원을 가능하게 합니다.

위치의 가변성

 

 

토지는 상대적 위치가 변할 수 있는데, 사회적 위치, 경제적 위치 그리고 행정적 위치에 따라서 일정한 조건에서 변할 수 있는 성질을 말합니다. 

* 사회적 위치의 가변성

사회적 환경이 개선되거나 악화되는 경우에 따라 변하는 것으로, 주거환경의 악화 도는 개선, 슬럼화 되거나 과밀화되는 경우, 공장의 전입, 공원의 폐지, 학교의 이정 등으로 변화가 생기는 경우, 인구 상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 유용성 및 수급의 변동 등이 이에 해당됩니다.

* 경제적 위치의 가변성

토지의 경제적 위치를 변화시키는 요인으로서, 교통체계(도로, 철도, 항만 등)의 정비, 경제성장·소득증대·경기순환 등으로 수급 및 유용성이 변동하는 경우 그리고 물가·임금·고용 등의 상태로 인한 변화 등이 해당됩니다.

* 행정적 위치의 가변성

토지의 이용 및 거래에 영향을 미치는 행정적 위치의 변화요인으로, 토지거래허가제의 규제, 그린벨트 지정, 대형 건축허가의 금지, 부동산 보유세제 강화, 도시계획의 변경 등이 해당됩니다.

국토성

 

토지는 국토로서 국토를 전제로 하지 않는 개인의 토지는 존재할 수 없고, 개인의 사유 재산에 대한 소유권은 인정하지만 경우에 따라 공익을 우선하여 이용하도록 규제를 할 수 있다는 공개념 설정이 가능하다는 것입니다. 이는 토지에 대한 각종 법률적 규제의 근거가 됩니다.

지역성

 

 

토지는 다른 토지와 함께 어떠한 하나의 지역의 형성하고 그 상호관계를 통해 위치가 정해집니다. 이로 인해 각 지역은 지역적 특성을 가지게 되며, 이 특성은 토지의 가격수준에 전반적인 영향을 주게 됩니다.

 

오늘은 토지의 인문적 특성에 대해 알아 보았습니다.

 

그럼 다음에도 사소한 지식을 가지고 만나겠습니다.