원금균등상환, 원리금균등상환 그리고 체증식 융자금상환! 어떤 것이 유리할까?

지난번에 주택을 담보로 대출 시 고정 금리와 변동 금리에 대해 알아본 바가 있습니다. 부동산을 구매할 때 대출 기한, 미국과 한국의 금리 차이 등을 고려하여 고정금리로 할 것인지 변동금리로 할 것인지 선택을 하게 됩니다. 금리의 방법을 선택을 하고 나면 또 한 가지 선택이 필요한 게 있는데요 그게 바로 대출 상환 방법입니다.

 

그럼 오늘은 부동산 구입 시 대출을 이용할 경우 대출 상환 방식에는 어떠한 것이 있으며, 각 상환 방식에 따라 어떤 것이 유리한지 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

\저당이란?

부동산을 구입할 대 부동산을 담보로 필요한 자금을 조달하는 것을 저당이라고 합니다. 즉 대출을 이용하는 것을 의미하는 것으로  대출자를 저당권자, 차입자(돈을 빌린사람)를 피 저당권자로 합니다. 이러한 저당에는 정부지원 저당 이전에 일반 차입자들에게 저당 대부를 해 주는 '전통적 저당', 저소득층인 차입자가 채무를 이행하지 못했을 때 대출자가 당하는 손해를 대신 갚아주는 '정부지원 저당' 그리고 토지를 소유하고 잇는 건설업자나 개발업자가 건축을 할 때, 건축자금을 대출하기 위해 제공하는 저당인'건축 대부' 등 다양한 종류가 있습니다.[출처:공인중개사 기초서] 

 

이러한 저당을 상환하는 방법은  이자율을 조정하거나, 대출잔액을 조정하는 방법 등으로 나눌 수 있는데요 가장 대표적인 것이 금리고정식 저당 대부인 '원금균등상환', '원리금 균등상환' 그리고 '체증식 융자금상환 방법' 이 있습니다.

대출 상환 방법

원금균등상환(CAM, Constant Amortization Mortgage)

원금균등상환은 방식은 대출원금을 대출기간에 따른 납입 횟수로 나눈 금액과 매 기간의 잔고, 즉 월별 잔고의 이자를 합산하여 납부하는 방식입니다. 원금상환금액은 매월 동일한 금액으로 책정되지만 기간이 지나면서 원금을 상환할수록 대출 잔고가 줄어들기 때문이 대출이자가 점차 적어지게 되는 것이 특징입니다. 이로 인해 원리금의 상환 초기에는 상환해야 하는 금액이 크지만 후기에는 점차 줄어들게 됩니다.  이 방식은 시중은행에서 장기주택담보 대출상품에 많이 적용하는 방식으로 자금적인 여유가 있을 경우 이자 부담을 최소화하고 싶은 경우에 좀 더 유리한 방식이라고 할 수 있겠습니다. 

 

예를 들어 주택 구입을 위해 1억 원을 대출받으면서 대출기간을 30년, 적용된 연 이자율이 4.5%라고 가정할 경우 월 상환금액은 아래와 같게 됩니다. 보시다시피 매월 납입원금은 동일하고 대출이자가 점차 줄어들게 되어 월 상환금액이 계속적으로 줄어들게 됩니다.

[원금균등상환 방식 상환금액 예시]

원리금 균등상환(CPM, Constant Payment Mortgage)

원리금 균등상환 방식은 대출기간 동안 매월 납부해야 되는 금액인 동일한 것으로, 원리금에서 원금과 이자가 차지하는 비중이 상환시기에 따라 달라지게 되어 매달 이자상환액이 감소하는 만큼 원금상환액은 증가하게 되는 방식입니다. 이러한 원리금 균등상환방식은 매달 납부하는 금액이 동일하여 자금 관리하기는 좀 더 수월하지만, 원금과 이자 금액이 계속 변동이 되기 때문에 정확한 원리금 상환 금액이 어렵다는 단점이 있습니다. 또한 원금균등상환 방식보다는 금리가 조금 높다는 특징을 가지고 있기도 합니다. 이 방식은 매월 일정한 소득이 발생하여 지출 관리가 필요한 직장인들에게 적합한 방식이라고 할 수 있겠습니다.

 

원금균등상환 방식과 마찬가지로, 1억 원을 대출금액에 대출기간 30년, 연 이자율이 4.5%라고 가정할 경우 월 상환금액은 아래와 같습니다. 매월 납입원금과 채무이자가 변동이 되면서 월 상환금액이 동일한 것을 보실 수 있습니다.

[원리금균등상환 방식 상환금액 예시]

체증식 융자금상환(GPM, Graduated Payment Mortage)

점증 상환방법이라고도 불리는 체증식 상환방식은 원리금 상환액 부담을 초기에 적게 하는 대신에 후기로 갈수록 점차 상환금액 부담을 늘려가는 방식으로, 초기에는 매우 적은 납입원금이 적용되지만 점차 원금상환금액이 늘어나게 되는 방식입니다. 이는 시중은행에서 제공하는 주택 담보대출 상품에는 없으며, 디딤돌 혹은 보금자리론과 같은 정부에서 제공하는 주택 담보대출 상품에서만 가능합니다. 이 방식은 초기에 소득이 적지만 시간이 지날수록 소득이 많아질 것으로 예상되는 젊은 사람들에게 다소 유리하다고 할 수 있습니다.

 

1억 대금액에 대출기간 30년, 연 이자율 4.5%로 적용할 경우 체증식 융자금 상환 방식에서의 상환금액은 다음과 같습니다.

납입회차가 늘어날수록 원금상환금액이 늘어나며 월 상환금액이 증가하는 모습을 보실 수 있습니다.

[체증식 융자상환 방식 상환금액 예시]

오늘은 대출, 즉 저당에 대한 상환 방식에 대해 알아보았습니다. 각 상환방식에 대한 장점과 단점을 잘 확인하고 본인에게 맞는 방식을 선택하면 좋을 것 같습니다.

 

다음에는 또 다른 사소한 지식을 가지고 만나겠습니다.