투기과열지구와 조정대상지역은 무엇인가?

 

정부가 11월 10일  경기도 9곳을 투기과열지구에서, 그리고 경기도 22곳, 인천 전 지역 및 세종 등 총 31곳을 조저 대상지역에서 해제하는 부동산 대책을 발표하였습니다.

 

이로서, 서울 그리고 경기도 과천, 성남, 하남 및 광명만 투기과열지구/조정대상지역 2중 규제지역으로 남게 되었습니다.

 

오늘은 부동산 시장에 큰 영향을 주는 투기과열지구와 조정대상이 무엇인지 그리고 이들이 차이점에 대해 알아 보겠습니다.

부동산 규제 지역이란?

부동산 규제지역은 정부에서 부동산의 투기 방지 등을 통하여 부동산 시장의 안정화를 위해 지정하여 관리하는 지역을 의미하며, 대표적으로는 투기과열지구와 조정대상지역이 이에 해당됩니다.

 

투기과열지구는 부동산 투기가 성행하거나 우려가 있는 지역을 말하며 부동산 상승률이 소비자물가지수 상승률을 넘어선 지역을 대상으로 합니다. 투기과열지구는 2002년 한일 월드컵이 개최되며 월드컵경기장이 들어서는 지역에서 부동산 투기가 발생하자 처음으로 도입되어 현재까지 유지하고 있는 정책입니다. 

주택법 제 63조(투기과열지구의 지정 및 해제)

① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시ㆍ도지사의 경우에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시ㆍ도 주거정책심의위원회를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다.

조정대상지역은 주택 분양 등이 과열되거나 우려가 있는 지역으로서  3개월간 주택 가격 상승률이 물가상승률의 30% 이상이어야 하는 기준을 가지고 있습니다. 조정대상지역은 2016년 부동산 대책 시 실수요자 중심의 청약시장 질서 확립을 위해 처음 도입하였습니다.

 

주택법 제63조 2(조정대상지역의 지정 및 해제)

 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)으로 지정할 수 있다. 

 

두 규제의 차이점은?

투기과열지구와 조정대상지역은 규제라는 특성을 가지고 있지만, 두 규제에는 가계대출, 세제, 전매제한 및 청약 등에서 약간의 차이점이 발생하게 됩니다.

 

 

1) 가계대출

투기과열지구 - LTV 9억 원 이하 40%, 9억 원 초과 20% 15억 원 초과(아파트) 0% 적용

조정대상지역 - LTV 9억 원 이하 50%, 9억 원 초과 30% 적용

 

2) 전매제한

투기과열지구 - 주택 분양권(최대 5년) 및 오피스텔 분양권 전매 제한

조정대상지역 - 주택 분양권 전매 제한(최대 3년)

 

3) 청약

투기과열지구 - 민영주택 가점제 적용 비율 조정 :  85m²이하 100%, 85m² 초과 50% / 재당첨 10년 제한

조정대상지역 -  민영주택 가점제 적용 비율 조정 : 85m²이하 75%, 85m² 초과 30% / 재당첨 7년 제한

 

4) 기타

투기과열지구 - 주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획 신고 + 증빙자료 제출

조정대상지역 - 주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획 신고

 

이처럼, 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정되면 다양한 제도적인 규제로 주택 구입이 어렵게 되어 부동산 가격에 영향을 미치게 됩니다.   이런 의미에서 이번 부동산 규제 지역 해제 발표로 얼어붙은 부동산 시장에 어떠한 영향을 미치게 될지 지켜봐야 할 듯합니다. 

 

지금까지 부동산 규제에 해당하는 투기과열지구와 조정대상지역에 대해 알아보는 시간을 가졌습니다.

 

다음에는 또 다른 사소한 지식을 가지고 만나겠습니다.