주택 담보 대출 시 고정 금리와 변동 금리 선택 기준은?

미국과 한국이 금리를 인상하는 방향이 예상보다 길어질 것이라는 전망이 나오고 있는 가운데 최근 시중 은행에서 주택담보대출을 받는 많은 소비자가 고정금리를 선택을 하고 있다고 합니다. 이는  은행들도 변동금리 비중을 줄이기 위해 고정금리를 낮추고 있는 영향도 작용을 했다고 하는데요 이로 인해 일부 은행에서는 변동금리가 고정금리보다 더 높은 역전현상도 나타나고 있다고 합니다. 

 

그럼 오늘은 주택담보 대출 시 선택을 하게 되는 고정금리와 변동금리가 무엇인지 알아보겠습니다. 

 

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주택담보 대출

주택담보대출은 시중 은행 등 금융권에서 돈을 빌려줄 때 돈을 돌려받지 못하는 상황을 대비하여 빌리는 사람으로부터 주택을 잡아두는 것을 말하며 고객의 신용도를 판단하여 돈을 빌려주는 신용대출에 보다 일반적으로 대출 기간도 길고 금액이 크며 대출금리가 낮은 것이 특징이며, 주택 대출상품의 금리 적용 방식은 고정금리와 변동금리로 구분이 됩니다.

 

• 고정금리 - 대출기간 동안 약정한 금리가 변하지 않고 만기 때까지 고정되는 방식(예금상품, 채권, CP, CD 등)
• 변동금리 - 대출기간 동안 적용되는 금리가 시장상황에 따라 달라지는 방식(금리변동은 주로 3, 6, 12개월 단위)

고정금리 대출은 금리변동에 영향을 받지 않아 금리 상승 시에 유리하지만, 일반적으로 변동금리보다 금리가 높은 편이며 금리 하락 시에는 변동금리보다 분리하게 됩니다. 반면, 변동금리의 경우 공정금리보다 금리가 낮고 금리 하락 시에는 유리하지만 금리 변동에 영향을 받게 되므로 금리 상승 시에는 불리한 영향을 받게 됩니다.

 

이 외에도 혼합금리는 변동금리와 고정금리가 결합된 것으로 대출 초기에는 고정 금리를 적용하고 일정  기간 후에는 변동 금리를 적용하게 되며, 고정금리 적용 기간이 만료된 시점까지 장기간 대출을 이용할 경우 금리 상승 시에는 조금 더 불리하게 작용되곤 합니다.  

 

대출금리의 결정

일반적으로 대출금리는 '대출금리 = 기준금리 + 가산금리-우대금리'로 이루어집니다.

조달 비용이라고도 불려지는 대출 기준금리(시장금리)는  금융기관이 대출을 해주기 위해 자본을 조달하는데 발생하는 비용으로 COFIX, CD금리, 금융채 금리 등이 적용되며, 이 조달 비용이  낮을수록 자연스럽게 대출 금리도 낮아지게 됩니다.

• COFIX(Cost of Funds Index) - 은행연합회가 국내 주요 8개 은행들의 자금조달 관련 정보를 기초로 자금조달금리를 가중평균하여 산정하는 자금조달비용 지수
• CD 금리 - 금융투자협회가 발표하는 양도성 예금증서(Certificate of Deposit)의 유통수익률
• 금융채 - 금융기관이 발행하는 무담보 채권의 유통금리

가산금리는 리스크 프리미엄, 유동성 프리미엄, 신용 프리미엄, 자본비용, 업무원가 등이 반영되며, 금융기관에서 대출을 취급하기 위해 사용되는 업무 비용이나 세금 등이 포함되게 됩니다. 이러한 이유로 금융기관에서 방문하여 대출하는 것보다 온라인을 기반으로 하는 은행이나 금융회사에서 대출 실행 시 금리가 조금이나마 낮게 책정이 됩니다. 이 외에 대출을 실행하는 고객의 신용도를 평가하여 개인별로 금리를 차등 부과하게 되므로 조금 더 낮은 금리를 적용받기 위해서는 개인 신용등급을 관리할 필요가 있습니다. 

우대금리는 우수고객에게 제공되는 금리 인하율을 말하며, 해당 금융기관의 자동이체, 신용카드 사용 등 거래 실적을 적용받아 금리 할인 혜택을 받을 수 있으며, 이는 금융기관마다 기준이 조금씩 다릅니다.

 

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금리 선택 시 고려 사항

대출 금리 선택 시에는 가장 먼저 대출 기간을 고려하여야 하는데요 향 후 시장금리 전망과 중도상환 수수료 부담 측면에서 단기대출 시에는 변동금리가 유리하고 장기대출일 경우에는 고정금리가 유리한 측면이 있습니다. 

두 번째로는 미국과 한국의 기준금리 차이에 따라 결정을 하게 되는데요 아무래도 미국의 기준금리가 높을 경우에는 한국 기준금리 또한 상승할 가능성이 높기 때문에 이럴 경우에는 고정금리가 유리하다고 볼 수 있겠습니다.

(2022년 11월 현재 미국 중앙은행의 기준금리는 '4.00%'  한국 중앙은행 기준금리는 '3.00%')

 

지금까지 주택담보 대출의 고정금리와 변동금리에 대해 알아보았습니다. 고정금리와 변동금리의 선택에는 현재 시장의 흐름과 본인의 대출 조건을 잘 따져보고 결정을 할 필요가 있습니다.

 

다음에는 또 다른 사소한 지식을 가지고 만나겠습니다.