부동산 경기 변동과 부동산 시장의 특성

지난번 부동산 시장의 경기변동의 특징과 부동산 경기변동의 측정 지표에 대해 알아보았습니다. 부동산 경기도 일반 경기와 비슷한 형세를 가지고 있으나 일반경기에 추가하여 안정시장이 특수하게 적용됩니다. 즉, 부동산 경기변동의 형세에는 회복시장, 상향시장, 후퇴시장, 하향시장 그리고 안정시장이 있습니다. 오늘은 이러한 상황별 특징을 알아보도록 하겠습니다. 

 

회복시장

부동산 시장에서 회복시장은 저점을 지나 부동산 가격의 하락이 중단되고 반전하면서 가격이 점차 상승하기 시작하는 형세를 말합니다. 이 시기에는 일반적으로 금리가 낮아지면서 부동산을 구매하고자 하는 사람들의 자금에 여유가 생기게 되어 부동산 거래에 활기가 생기게 됩니다. 이로 인하여 부동산투자 또는 투기가 나타나기 시작합니다. 과거의 부동산가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 그 하한선이 되는 것이 일반적인 현상입니다. 또한 부동산 거래측면에서 볼 때 매수인 우위에서 매도인 우위로 변하게 되며 가격 상승이 예상되기 때문에 매수인은 거래를 앞당기려 하지만 매도인은 거래를 미루려고 하기 때문에 부동산 매물이 감소하게 됩니다. 

 

상향(호황) 시장

상향시장은 하향시장의 반대시장으로 회복시장이 지속되며 부동산 경기의 상승 국면을 지속해가는 시장을 말합니다. 이 상화에서는 부동산 가격이 계속적으로 상승하며, 부동산 거래가 활발하게 이루어집니다. 이에 따라 건축허가 신청이 증가하게 되며 그 증가율 또한 계속적으로 상승하게 됩니다. 다만, 상향시장은 후퇴 시장의 전 단계로서 앞으로 부동산 시장이 후퇴할 가능성이 내포되어 있다고 보시면 됩니다. 부동산 거래측면에서 볼 때 회복시장과 동일하게 매도인은 거래를 미루려고 하고 매수인은 구매를 앞당기려고 하는 매도인 우위 현상이 여전히 크게 나타납니다.

 

후퇴시장

부동산 경기 상향시장이 지속되면 정점에 도달한 후 부동산 가격의 상승이 중단하고 반전하면서 가격의 하락이 시작되고 거래도 점차 줄어들게 되어 부동산활동이 전반적으로 침체되는 시장을 말합니다. 이 상황은 일반적은 금리가 높게 나타면서 부동산 구매자들의 여유자금이 부족해지며 공가율*이 증가하게 됩니다. 과거의 부동산 가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 상한선이 됩니다. 부동산 거래 측면에서는 매도인 우위에서 매수인 우위 현상으로 변화게 됩니다. 동시에 부동산 가격의 하락이 예상되어 매도인은 거래를 앞당기려고 하고 매수인은 거래를 미루려고 하기 때문에 부동산 매물이 증가하게 됩니다. 부동산은 경기 하강이 급격하게 이루어는 특성이 있기 때문에 단시일에 하강하는 곳에서는 부동산거래 활동이 중단되기도 합니다.

 

*공가율

[전체 주민 가구 수에 대한 비어 있는 집 개수의 비율]

 

하향(불황) 시장

부동산경기의 하강이 지속적으로 진행되는 시장을 말합니다. 하향시장에서는 부동산 가격은 계속적으로 하락하고 거래가 거의 일어나지 않으며, 여전히 금리가 높아 부동산을 소유하지 않으려는 분위기가 이어지게 됩니다. 이 국면에서는 부동산 건축허가 신청건수가 줄어들고 건축활동 역시 둔화되고 공가율이나 공실율*이 증가하게 됩니다. 후퇴시장의 기간이 짧고 부동산 시장의 과열경기를 경한해 온 곳일수록 그 경기는 훨씬 깊은 불황을 맞게 되는 특성이 있습니다. 반면, 하향시장은 호황시장의 전단계로서 앞으로 부동산경기의 회복을 예측할 수 있는 단계이기도 합니다. 부동산 거래 측면에서는 여전히 매수인 우위현상이 나타나게 됩니다. 

 

* 공시율

[건물이 비어 있는 상태를 공실이라고 하며, 전체 건물 공간 중 비어 있는 건물의 공간 비율]

안정시장

안정시장은 부동산시장에서만 나타나는 고유한 시장으로서, 부동산의 가격이 안정되어 있거나 가격이 완만한 우상향 현상이 나타나는 유형의 시장을 말합니다. 이러한 현상은 주로 위치가 좋고 규모가 작은 주택이나 도심지 점포에서 나타납니다. 안정시장에서의 부동산 가격은 새로운 거래에 있어서 신뢰할 수 있는 기준이 됩니다.

 

오늘은 부동산의 국면별 특성을 알아보았습니다. 이러한 특성이 무조건적인 특성이며 항상 동일한 흐름으로 나타난다고 할 수는 없겠지만 간 단계별 특성을 알면 부동산 시장의 흐름을 읽는데 도움이 되지 않을까 합니다.

 

다음에도 또 다른 사소한 지식을 가지고 만나겠습니다.