일반 시장과 다른 부동산 시장의 특성

지난 포스팅을 통하여 부동산 시장은 지리적 위치의 고정성(부동성), 이질성(개별성) 그리고 내구성(영속성) 등의 자연적 특성으로 일반재화가 거래되는 시장과는 다른 특성을 지닌다고 언급하였습니다. 이러한 부동산 시장의 특성은 불완전경쟁시장의 요인이 될 수 있는데 이는 부동산 거래 비용의 증가로 인한 부동산 수요자의 시장 진출입의 제약, 그리고 부동산에 대한 법적 제한 등에 의해 나타납니다.  

부동산 시장은 일반적인 시장과는 어떠한 다른 특성이 있는지 그리고 각 특성별로 나타나는 주요 현상이 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

시장의 국지성(지역성)

부동산 시장은 일반적으로 유사한 부동산에 대해 유사한 가격이 형성되는 특성을 가지고 있습니다만 이는 지리적으로 국한됩니다.  즉, 부동산은 지리적 공간과 결부되어 있기 때문에 유사한 부동산이라도 지역에 따라 서로 다른 가격이 형성되는 것입니다.  수요와 공급도 그 지역 특성을 영향을 받아 동일한 부동산이라도 입지한 시장 지역에 따라 다른 가격이 형성되기도 합니다.  또한 한 지역의 부동산은 위치가 고정되기 때문에 멀리 떨어진 지역의 시장과 연계관계가 적습니다. 예를 들어, 서울에 위치한 부동산과 부산에 위치한 부동산은 지역적으로 떨어져 있기 때문에 양쪽의 부동산 가격은 서로 영향을 미치지 못한다고 이해하시면 됩니다.

거래의 비공개성(은밀성)

부동산은 사회적인 통제나 관행으로 인하여 일반 시장과는 달리 거래사실이나 거래내용을 공개하는 것을 꺼리는 관행이 있습니다. 이로 인하여 부동산시장 내의 정보수집이 어렵고 정보를 탐색하는데 많은 노력이 들게 됩니다. 이러한 특성은 부동산가격이 불합리하게 형성되는 원인으로 작용합니다.

 

비표준화성(개별성)

부동산은 개별성과 부동성으로 인하여 표준화가 불가능하여 대량으로 생산이 힘듭니다. 이러한 개별성으로 인하여 시장에서의 부동산은 교환형태가 다르므로 같은 종류의 부동산이더라도 동일한 가격이 형성되지 않게 됩니다.(일물일가의 법칙*이 적용되지 않음)

 

* 일물일가의 법칙

[시장에서 같은 종류에 상품에 대해서는 하나의 가격만이 성립한다는 원칙]

시장의 비조직성(집중통제의 곤란)

일반재화 시장은 대리점·도매상·소매상 등 조직적으로 재화가 유통되지만 부동산은 국지성·거래의 비공개성 및 개별성 등으로 인하여 조직화가 어렵습니다.

 

 

 

 

수급조절의 곤란성

토지는 물리적인 양을 임의로 증가시킬 수 없습니다. 이러한 특성으로 인하여 토지에 대한 수요가 증가하여 가격이 상승하더라도 공급을 늘릴 수가 없었습니다.  또한 부동산 공급에는 시간이 소요되므로 수요와 공급의 조절이 쉽지 않아 가격의 흐름을 정확히 알 수 없는 단기적인 왜곡이 나타나기도 합니다.

매매기간의 장기성

일반적은 부동산은 거래에 장시간 소요가 되며 이로 인하여 유동성면에 어려움을 가져오기도 합니다. 부동산 공급 또한 많이 시간이 소요되며, 단기적인 가격의 왜곡이 발생하는 또 하나의 원인으로 작용됩니다. 

 

진입장벽

부동산은 거래 가격이 높기 때문에 일반 재화 시장에 비해 거래 비용이 증가하게 되어 시장에 진출입에 어려움을 주는 진입장벽이 존재하게 됩니다. 이러한 특성은 부동산의 독점·과점 현상이 나타나는 불완전경쟁시장의 요인이 되기도 합니다. 

법적 제한 

부동산은 다양한 법적 제한이 존재하며 이러한 제한은 부동산가격 변동에 막대한 영향을 미쳐 부동산 시장이 불완전해지는 경향이 있어 부동산 가격의 왜곡뿐만 아니라 시장의 조절기능이 저하되는 특성이 있습니다.

 

자금의 유용성

부동산은 고가이기 때문에 자금조달의 가능성이 시장 진출입에 영향을 미치게 됩니다. 즉, 자금 조달이 원활할 때 공급자와 소비자들이 시장에 참여하기 쉽게 되는 것입니다. 금리가 낮을 경우 수동산 공급이 확대되고 부동산의 구매력이 향상해 수요가 증가하게 되는 것입니다.

 

오늘은 부동산 시장의 다양한 특성과 그 특성이 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 알아보았습니다.

 

다음에는 또 다른 지식을 가지고 만나겠습니다.