부동산의 효율적 시장과 반영되는 정보의 종류에 따라 달라지는 특성

부동산 시장은 정보제공의 기능을 가지고 있고, 부동산 활동 주체인 투자자·건축업자·개발업자·공인 중개사들은 미래의 부동산 가치의 예측하기 위하여 부동산과 관련된 다양한 정보를 수집하게 됩니다. 다른 시장에서도 마찬가지이겠지만 정보에 따라 부동산 가치 상승 또는 하락에 큰 영향을 미치게 됩니다.

 

오늘은 부동산 시장에서의 정보 활용 방법에 따른 효율성에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

「효율적 시장」

앞서 말씀드린 대로 부동산 시장에서는 정보를 어떻게 반영하느냐에 따라 부동산 가치가 변하게 됩니다. 부동산 가치는 미래에 예상되는 수익을 현재가치로 한원한 값으로 정의되며, 미래수익이 변동될 것으로 예상이 되면 미래에 가치가 변하는 것이 아니라 현시점에서 부동산의 가치가 변하게 됩니다.

부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 신속하게 가치에 반영하는가 하는 것을 "시장의 효율성"이라고하며, 정보가 빠르게 반영된 시장을 "효율적 시장"이라고 합니다.  즉, 부동산의 효율적 시장은 미래에 부동산 가격에 영향을 줄만한 정보가 발생하였을 때 부동산 가격이 그 정보를 신속하게 반영되는 시장을 의미합니다. 

 

요즘에는 부동산의 증권화* 및 실거래가 신고제도로 인하여 많은 사람들이 부동산 가격에 대한 정보를 빠르게 얻게 되면서 부동산 가격의 변동이 빠르게 일어나면서 효율성이 점차 증대되고 있다고 볼 수 있습니다. 특히 부동산증권화는 유동성이 낮은 부동산을 유동성이 높은 자산으로 바뀌어 놓으므로서 가치 변동을 좀 더 빠르게 만들어 놓았습니다. 

 

*부동산 증권화

[부동산권리를 유통시키기 위하여 특정 부동산의 소유권이나 사용권 및 저당권 등의 재산권을 소액의 증권이나 채권으로 만드는 작업(출처 : 네이버 지식백과)]

 

「효율적 시장의 종류와 특징」

시장의 효율성은 어떠한 정보를 부동산 가격이 신속히 반영하느냐에 따라 결정이 되는데 어떠한 정보를 반영하느냐에 따라 "약성 효율적 시장", "준강성 효율적 시장", "강성 효율적 시장"으로 구분이 됩니다.

 

1. 약성 효율적 시장

약성 효율적 시장은 현재의 부동산 가격이 과거의 가격과 거래량 등을 완전히 반영하고 있는 시장으로서, 세가지 시장 중에서 정보 효율성이 가장 낮은 시장입니다. 이 시장은 현재의 부동산 가격에 이미 과거의 부동산 정보(가격, 가격변화 양상, 거래량 등)가 반영되어 있어 과거의 역사적 자료를 기초로 분석하는 기술적 분석을 통하여 투자자들이 어느 정도의 이윤획득만 가능할 뿐 초과 이윤은 달성하기 힘들게 됩니다. 다만, 부동산 가격에 중요한 영향을 미칠 수 있는 정보이면서 아직까지 일반투자자들에게 알려지지 않은 정보를 이용할 수 있다면 초과 이윤도 가능합니다.

2. 준강성 효율적 시장

준강성 효율적 시장이란 일반투자자들에게서 공개되는 모든 정보가 신속하게 부동산 가격에 반영되는 시장을 말합니다. 즉, 과거의 정보뿐만 아니라 새롭게 공표가 되는 모든 정보들이 반영되는 것으로서, 누구나 이용가능한 정보를 가지고 기본적 분석(공개되는 모든 정보를 가지고 분석하는 것)을 하여 투자해도 초과 이윤은 얻을 수 없게 됩니다. 다만 약성 효율적 시장과 마찬가지로 준강성 효율적 시장에서 초과 이윤을 얻기 위해서는 아직까지 일반투자자들에게 알려지지 않은 정보를 이용하여야 합니다.

3. 강성 효율적 시장

강성 효율적 시장은 현재의 부동산 가격이 이미 투자자들에게 알려진 정보 뿐만 아니라 공표되지 않은 정보까지고 반영되어 있는 시장으로서 완벽한 효율적 시장입니다. 즉, 어떠한 새로운 정보가 발생할 때마다 즉시 가치에 반영이 되기 때문에  이 시장에서는  어떤 투자자도 초과 이윤을 얻을 수 없게 됩니다.  이에 따라 강성 효율적 시장은 완전경쟁시장의 가정에 가장 근접한 시장이라고 할 수 있습니다. 

 

 

오늘은 부동산 시장에서 효율적 시장이 의미하는 바와 어떤 정보를 반영하느냐에 따라 달라지는 효율적 시장의 종류와 특성에 대해 알아보았습니다.

 

그럼 다음에도 또 다른 정보와 지식을 가지고 만나겠습니다.