부동산 시장의 다양한 기능과 균형

요 근래 며칠 동안 조금 다른 주제로 넘어갔지만 최근 몇 번의 포스팅을 통하여 부동산을 사고파는 장소, 즉 부동산 거래가 이루어지는 부동산시장에 대한 개념부터 유형, 그리고 일반재화 시장하고는 다른 특징 등에 대해 다양하게 알아보았습니다. 오늘은 이 부동산 시장이 하는 기능과 역할 그리고 시장의 균형에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

「부동산 시장 기능」

부동산 시장은 우리 사회에서 다양한 기능을 하고 있는데 첫 번째가 바로 자원을 배분하는 기능을 합니다. 어떠한 자원이 부족하게 되면, 자원을 적절하게 배분하는 것이 필요합니다. 즉, 부동산의 상호 경쟁은 낡은 건물의 유지와 수선, 건물개축 등을 통하여 자원배분*의 역할을 하게 됩니다. 

 

* 자원배분

[필요로 하는 수많은 재화와 서비스 가운데서 무엇을 , 얼마나, 어떻게 생산하며, 이를 어떻게 나눌 것인가의 과제를 해결하는 체계적인 방법(출처 : 공인중개사 기본서)]

 

그리고 두번째로는 교환의 기능이 있습니다. 부동산의 매매·교환 등을 통하여 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유와 임대 등의 교환이 이루어지게 되는 것입니다.

 

 

세 번째는 가격형성의 기능입니다. 부동산을 거래할 때 매도자와 매수자는 가격을 협의하게 되는데, 협의하는 과정에서 자연스럽게 매도자의 희망가격은 하락하고 매수자의 희망가격은 상승을 하게 됩니다. 이러한 협상을 지속하다 보면, 매도자가 더 이상 내릴 수 없는 가격에 도달하게 되며, 매수자도 마찬가지로 더 이상 올릴 수 없는 제한선에 도달하게 됩니다. 이러한 가격이 만나는 지점에서 부동산 거래 가격이 형성되게 되는 것입니다. 이러한 과정이 반복되면서 새로운 부동산 가격이 형성이 되거나 기존의 가격이 변경되게 되는데 이렇게 형성되는 가격정보는 부동산 시장의 안정과 유지를 위한 중요한 요소가 됩니다. 

 

네 번째로는 정보제공의 기능을 합니다. 부동산 시장은 부동산 활동 주체인 투자자·건축업자·개발업자·공인중개사 등에게 정보를 제공하는데 이들은 부동산의 가격 결정이나 판단을 위해 부동산 거래에 관한 정보를 이용하거나 수집을 하게 됩니다.

 

 

마지막으로는 양과 질의 조정기능이 있습니다. 부동산 활동주체(소유자·관리자·개발업자 등)는 부동산상품의 이용가치를 높이기 위하여 토지의 형질변경이나 건물의 용도변경 등과 같이 부동산의 양과 질을 조정하게 됩니다.

 

 

「부동산시장 균형」

부동산시장의 균형에는 단기균형과 장기균형이 있습니다. 이 장·단기는 개별기업에서와 전체시장에서 의미하는 바가 다릅니다. 개별기업에서의 단기는 기존 생산시설의 규모를 변경시킬 수 없을 만큼의 짧은 기간을 의미하는 반면, 전체시장에서의 단기는 기존 기업이 다른 시장으로 빠져나가거나 새로운 기업이 진입하지 못하는 짧은 기간을 의미합니다.  장기의 의미를 살펴보면, 개별기업에서의 장기는 기존의 생산시설 외에 새로운 생산시설이 추가될 수 있을 만큼의 충분한 시간을 의미하고, 전체시장에서의 장기는 기업이 어떠한 시장으로든 이동이 자유롭게 이루어질 수 있는 충분한 시간을 의미합니다.

《단기균형》

단기에 있어서 기업은 생산시설의 규모를 변경할 시간적 여유가 없고, 새로운 기업의 진입을 하기에도 충분하지 않기에 이윤을 극대화 할 수 있는 생산량과 가격은 한계수입*과 한계비용*이 같게 되는 점에서 결정되게 됩니다. 이와 같이 이윤이 극대화되는 조건이 만족되면 균형을 이루게 됩니다.

 

* 한계수입

[생산자가 한 개의 상품을 더 팔 때 얻게 되는 추가 수입(출처 : 다음백과)]

 

* 한계비용

[재화나 서비스를 한 단위 더 생산하는데 들어가는 비용의 증가분(출처 : 다음백과)]

 

≪장기균형≫

기업이 단기적으로 어떠한 가격에서 초과이윤을 얻게 되면 장기적으로 기업은 생산설비를 확장하거나 다른 시장으로 진입하여 전체적으로 공급량이 증가하게 됩니다. 공급량이 증가하면 자연스럽게 가격은 하락하는데 이렇나 과정은 초과이윤이 0이 될 때까지 계속되며 결국은 장기평균비용곡선*의 최저점에서 생산하고 정상이윤만을 얻는 균형가격이 성립되게 되는 것입니다. 

 

*장기평균비용곡선

[경제 모든 생산 요소의 투입량을 변화시킬 수 있을때 생산량과 평균 생산 비용의 관계를 보여주는 그래프]

 

오늘은 부동산시장의 여러가지 기능과 부동산 시장의 장·단기적인 균형에 대해 알아보았습니다.

 

다음에는 부동산 시장에 대한 다른 공부 내용을 가지고 만나겠습니다.