재개발 사업의 주요 단계별 세부 절차

 

지난 글을 통하여 재개발 사업이 무엇인지, 재개발 방법에는 어떠한 것이 있는지 그리고 큰 틀에서의 사업 추진 절차에 대해 알아보았습니다. 여기에 대해 사업의 주요 단계에 따른 세부적인 절차를 알면 재개발 사업에 대한 이해도가 조금 더 높아질 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

 오늘은 재개발 사업의 각 단계별 세부적인 절차의 주요 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다.

[재개발 사업 구분]

 

재개발 사업은 크게 1. 계획수립, 2. 사업시행계획, 3.분양 및 관리 처분 그리고 마지막으로 4. 사업완료로 단계가 구분이 됩니다.

[각 단계별 주요 내용]

1. 계획 수립

1) 기본계획 및 정비계획 수립

도시·주거환경기본계획은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장에 의해 10년 단위로 수립되고, 5년 마다 타당성을 검토하여 그 결과가 기본계획에 반영이 됩니다. 

 

수립·변경된 기본계획에 적합한 범위 내에서 정비계획의 수립 대상지역에 대해서 정비계획이 결정됩니다. 

 

2) 정비구역 지정

정비구역은 정비상업을 계획적으로 시행하기 위해서 지정되고 고시된 구역을 말하며, 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역이 지정됩니다. 

2. 사업시행계획

1) 조합설립추진위원회 구성

주택사업을 수행하기 위해 설립된 지방공사 혹은 지정개발자가 아닌자가 정비사업을 시행하려고 할 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자나 그 지상권자로 구성되는 조합을 설립하여야 하며, 추진위원회를 구성하려면 토지 등 소유자의 과반수 동의를 받아야 합니다. 

2) 창립총회

조합설립추진위원회는 토지 등 소유자의 동의를 받은 후에 조합설립인가를 신청하기 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여야 합니다. 

3) 조합설립인가

조합은 법인으로, 설립인가를 받은 날로부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에 등기하는 때에 성립합니다.

4) 사업시행계획인가

사업시행자는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 사업시행계획서에 대하여 사업시행계획 인가신청서, 총회의결서 사본 및 사업시행계획서를 제출하고 시장·군수 등의 인가를 받아야만 합니다. 

5) 이주대책

정비구역 지정을 위한 주민공람 공고일부터 계약체결일 혹은 수용재결일까지 계속 거주하고 있는 않은 건축물의 소유자는 이주대책 대상자에서 제외됩니다. 

3. 분양 및 관리처분

1) 분양공고 및 신청

사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있는 날로부터 120일 이내에 일간신문에 공고하여야 하며, 분양신청은 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내에 하여야 합니다.

2) 관리처분계획인가

사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 관리처분계획을 인가받아야 하며, 관리처분계획인가를 신청하기 이전에 관련된 서류의 사본을 30일 이상 토지 등 소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야만 합니다. 관리처분계획 신청을 받은 시장·군수 등은 신청이 있은 날 부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 시행자아게 통보하게 됩니다.

3) 철거 및 착공

사업시행자가 사업시행계획서를 작성하는 경우에는 기존주택의 철거계획서를 사업시행계획서에 포함시켜야 하며, 기존 건축물의 철거는 관리처분계획인가를 받은 후 시행하여합니다. 

4. 사업완료

1) 준공인가

사업시행자는 공사가 완료된 경우 시장·군수에게 준공인가를 받아야 하며 시장·군수는 정비사업이 사업시행계획대로 완료된 경우 준공인가를 하고 이 준공인가는 해당 지방자치단체의 공보에 공시되게 됩니다.

2) 이전고시

사업시행자는 공사완료의 고시가 있은 후에는 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐서 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 합니다.

3) 청산

대지 혹은 건축물을 분양받은 자가 이전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 사이에 가격 차이가 있는 경우에는 그 차액에 상당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 합니다.

4) 조합해산

조합의 해산은 총회의 의결사항에 해당하므로 조합 총회의 의견을 거쳐 해산을 하게 됩니다.

 

오늘은 재개발 사업을 주요 단계별로 세부적으로 알아보았습니다.

그럼 다음에도 또 다른 정보와 지식을 가지고 만나겠습니다.