조합원 입주권과 분양권의 차이

아파트에 입주하기 위한 가장 일반적인 방법은 매도인과 매매 계약을 체결하는 것입니다. 하지만 이 외에도 조합원 입주권과 분양권을 획득함으로써 입주가 가능합니다. 이 두 가지는 신축 아파트에 입주할 수 있는 자격을 말하는데, 얼핏 보면 비슷하여 헷갈릴 수 있지만 분명한 차이점이 있습니다. 오늘은 이 조합원 입주권과 분양권의 차이점에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

「조합원 입주권」

조합원 입주권은 「도시 및 주거환경정비법」 제 74조에 따라 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인해 취득한 입주자로 선정된 지위를 말합니다. 이 경우에는 재건축 또는 재개발사업, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비 사업조합의 조합원으로서 취득한 것으로 한정되며 여기에는 이에 딸린 토지도 포함이 됩니다. 

 

즉, 입주권은 재건축, 재개발지역에 속한 기존의 주택 소유자가 조합에 가입을 하면, 재건축 또는 재개발 후 들어서는 신축아파트에 입주할 수 있는 권리를 말하며, 관리처분계획인가*일 이후에는 기존 주택의 소유권에서 입주할 아파트에 대한 권리로 변경이 되는 것입니다. 

 

*권리처분계획인가
재개발, 재건축 사업시행 인가 후, 조합원이 보유하고 있던 주택을 평가하고, 그 지분에 따라서 이우헤 분양되는 토지와 건축시설에 대해 권리의 분배에 대한 사항을 계획하고 관공에서 인가를 받는 것

「분양권」

분양권은 「주택법」, 「건축물의 분양에 관한 법률」, 「공공주택 특별법」, 「도시개발법」, 「도시 및 주거환경정비법」, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」, 「택지개발촉진법」 에 따라 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말하며, 이 지위에는 해당 지위를 매매 도는 증여 등의 방법으로 취득한 것도 포함이 됩니다.  

 

죽, 분양권은 아파트 청약을 통하여 당첨이 된 후 당첨된 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 이 아파트 분양권은 아파트를 입주하기 전에 분양 계약서의 거래를 통해 권리가 이전이 가능합니다. 

 

「입주권과 분양권 차이」

1. 주택수

조합원 입주권과 분양권은 모두 주택수에 포함이 됩니다. 분양권의 경우 주택이 아니므로 기존에는 주택 수에 포함이 되지 않았지만 2021년 이후 생긴 규제 정책으로 인하여 주택 수에 포함이 되었습니다. 

2. 취득 방법

조합원 입주권은 정비 사업(재건축, 재개발, 자율주택정비, 가로주택정비 등) 주택의 조합원으로 신청하여 취득을 하게 되며, 입주권의 경우 아파트 분양시 청약 또는 미분양/잔여세 아파트의 분양권을 획득함으로써 취득이 가능합니다.

3. 장기보유특별공제

조합원 입주권은 관리처분계획 인가 이전에 구입을 하게 되면 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있으나, 분양권은 장기보유특별공제 대상에 해당이 되지 않습니다.

4.  취득세 및 재산세

취득세의 경우 조합원 입주권은 준공 전에 납부하여야 되는 반면, 분양권은 잔급 납부 후 취득세를 납부하면 됩니다. 재산세의 경우에도 입주권은 준공 전, 분양권은 소유권 등기 후 납부를 하게 됩니다.

5. 양도소득세

조합원 입주권과 분양권 모두 양도를 할 경우 양도소득세를 납부하여야 됩니다. 입주권과 분양권 모두 1년 미만 보유 시에는 70%의 양도소득세가 부과되며, 입주권은 1년 이상 2년 미만 보유 시, 분양권은 2년 이상 보유 시 60%의 양도세가 발생이 됩니다. 단, 입주권의 경우 2년 이상 보유 시에는 양도차익에 따라 차등과세(6%~45%)가 적용이 됩니다.  

 

오늘은 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리를 가지는 조합원 입주권과 분양권에 대하여 알아보았습니다.

 

그럼 다음에도 또 다른 정보와 지식을 가지고 만나겠습니다.