[부동산 기초] 초보자를 위한 부동산 계약 기초 용어

 

부동산을 공부하거나 계약을 진행하다 보면 많은 용어들이 나오게 됩니다. 그 많은 용어 중에는 우리에게 익숙한 말도 있겠지만 평소에 알지 못했던 생소한 용어들도 있어 막상 계약을 체결할 때 당황을 하게 되거나 이해를 제대로 하지 못하여 후속 업무를 놓치는 경우도 존재합니다.

 

오늘은 부동산 계약을 위해 필수적으로 알아야 하는 부동산 계약 기총용어에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1. 임대인과 임차인

      ▣ 임대인 : 집을 빌려주는 소유자

      ▣ 임차인 : 집을 빌리는 사람

 

임대인이란 부동산 소유자로서, 본인이 소유하고 있는 부동산을 다른 사람에게 사용하도록 하고 그에 대하 대가로 부동산을 빌린 사람으로부터 사용료를 받는 사람을 의미합니다.,

 

임차인은 특정 부동산을 일정 기간 사용하고 그에 대한 비용을 지불하는 사람을 의미합니다. 

 2. 보증금과 차임

       ▣ 보증금 : 임차인의 채무 불이행으로 인한 채무 담보를 위해 임차인이 임대인에게 교부하는 금전

       ▣ 차임 : 부동산을 빌려 사용하고 지불하는 비용(통상 월세)

 

보증금은 임대차 계약 시 향후에 발생할 수도 있는 채무에 대한 담보로서, 임차인이 부동산을 사용하기 위한 담보를 의미합니다. 즉, 임차인이 월세를 납부하지 못하거나 부동산이 임차인의 과실로 인하여 망가진 경우 보증금에서 해당하는 비용을 공제할 수도 있습니다.

 

차임은  부동산을 사용하는 대가로서 지금대는 금전 등을 의미하는 것으로 차임은 반드시 금전일 필요는 없으며 임대인과 임차인의 약정에 따라 정할 수 있습니다.

3. 전입신고와 확정일자

      ▣ 전입신고 : 거주지를 이동한 경우 새로운 거주지관할 기관에 전입사실을 신고하는 것

      ▣ 확정일자 : 임대차 계약에 대한 법적인 증거력을 가지는 법률상의 날짜

 

전입신고는 새로운 거주지로 이사를 한 후 이 사실을 이사를 한 곳의 관할 관청에 알리는 것으로서, 새로운 거주지로 이사한 날부터 14일 이내 새로운 거주지의 관할기관(읍사무소, 면사무소, 동 주민센터)에 방문하거나 인터넷으로 전입신고를 하여야 합니다. 

 

확정일자는 법률상 인정되고 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 날짜로서, 임대차 계약에 대한 사실을 법원과 관할관청에 확인하는 날짜입니다. 확정일자는 보통 전입신고와 함께 하게 되며 거주지의 관할관청에 방문하면 확정일자를 부여받을 수 있습니다.

 

4. 대항력과 우선변제권 및 소액임차인 최우선 변제권

      ▣ 대항력 : 임차인이 제3자에게 임대차계약 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘

      ▣ 우선변제권 : 임차한 부동산이 경매에 넘어가게 될 경우 낙찰금을 제3자보다 먼저 받을 수 있는
                                   권리

      ▣ 소액임차인 최우선 변제권 : 보증금이 일정 금액보다 적은 경우 임차인이 선순위권리자보다
                                                              보증금을 먼저 변제받을 수 있는 권리

 

대항력은 유효하게 이루어진 권리관계를 제3자가 인정하는 않는 것에 대해 대항할 수 있는 권리와 능력을 말합니다. 즉, 부동산이 경매에 넘어가게 될 경우 이미 체결된 임대차 계약과 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있도록 해주는 것으로 대항력을 행사하기 위해서는 해당하는 집에 살고 있어야 합니다.

 

우선변제권은 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 임차인이 확정일자를 받은 경우 주택이 경매에 넘어갔을 경우 낙찰금에서 다른 후순위권리보다 먼저 배당을 받을 수 있게 되는 것입니다. 우선변제권을 갖기 위해서는 전입신고와 확정일자 등 기본적인 대항력을 가지고 있어야 합니다. 

 

소액임차인 최우선 변제권은 보증금의 일정액에 대하여 다른 권리자들보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권이 임차인보다 후순위에 있는 권리보다 먼저 배당을 받는 것이라면, 최우선변제권은 선순위에 다른 채권자가 있더라도 소액임차인이 보증금의 일부를 먼저 받아갈 수 있도록 법제화한 것입니다.

5. 선순위 채권, 저당권과 등기부등본

      ▣ 선순위 채권 : 임차인의 보증금보다 우선변제권이 인정되어 부동산이 경매에 넘어간 경우 먼저
                                    돈을 받을 수 있는 채권

      ▣ 저당권 : 채권자가 부동산에 대해 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리

      ▣ 등기부 등본 : 부동산에 대한 권리관계 및 현황이 기재되어 있는 공적장부

 

선순위 채권은 채권자가 채무자에게 빌려준 돈 중 다른 채권자에 비해 먼저 돌려받는 채권을 의미합니다. 즉, 임차인의 보증금보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 것으로 부동산이 경매에 넘어갔을 경우 선순위채권에 대한 비용을 제외하고 남은 돈에서 임차인의 보증금을 돌려받게 되는 것입니다.

 

저당권은 채권자가 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 채권자가 돈을 빌려줄 때 채무자가 돈을 갚지 않는 경우를 대비하여 부동산에 담도를 잡는 것입니다.

 

등기부등본은 부동산의 소유자와 소유권이전, 저당 등의 정보를 기재한 공식 문서로서 부동산의 등기사항을 증명하여 주는 일종의 민원문서입니다. 

6. 특약사항과 전세보증금 반환보증

      ▣ 특약사항 : 부동산 임대차 계약내용의 보완을 위하여 보완하는 특별한 약정

      ▣ 전세보증금 반환보증 : 계약이 만료되었음에도 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않은
                                                    경우 보증기관이 보증금을 선지급하는 상품

 

특약사항은 임대인과 임차인이 체결한 계약 내용 외에 임대인과 임차인간 구두로 합의한 사항을 기록하는 당사자간의 특별한 합의입니다. 일반적으로 특약이 없는 경우라면 법률의 규정에 따르지만 특약사항이 있을 경우에는 이에 대한 효력이 발생하게 됩니다.

 

전세보증금 반환보증은  임대차 계약 종료 후나 경매로 부동산이 넘어간 경우 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 보증금을 반환하지 않을 경우 전세보증금의 반환을 책임지는 상품입니다. 전세보증금 반환보증을 받기 위해서는 해당하는 주택에 거주하여야 하며, 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.

7. 전월세 상한제, 계약갱신 요구권 및 묵시적 갱신

      ▣ 전월세 상한제 : 임대차 계약 갱신 시 임대료의 증액 상한을 5% 이내로 제한하는 제도

      ▣ 계약갱신 요구권 : 임차인이 1회에 한하여 계약갱신을 요구할 수 있는 권리

      ▣  묵시적 갱신 : 임대인과 임차인이 계약 종료, 조건 변경 등을 통보하지 않는 경우 이전 계약과
                                     동일한 조건으로 자동연장

 

전월세 상한제는 임대인이 임차인과 재계약을 하는 경우 전세나 월세의 인상률을 일정 수준으로 제한하는 제도록서, 2020년 7월 주택임대차보호법이 시행되면서 임대료는 이전 계약액의 5%를 초과하여 인상할 수 없게 되었습니다.

 

계약갱신 요구권은 임차인이 임대차계약 만료 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리로서, 임차인이 계약갱신을 요구한 경우 임대인은 정당한 사유가 없을 경우에는 이를 거절할 수 없습니다. 

 

묵시적 갱신은 임대인과 임차인간에 계약 갱신에 대한 명확한 합의 없이 갱신되는 경우로서, 임대인이 임대차 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절이나 조건변경을 통지하는 경우, 임차인이 임대차계약 종료 2개월 전까지 계약종료를 통지하지 않은 경우 이전 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차 계약이 체결된 것으로 보게 됩니다. 

 

오늘은 부동산 계약 시 필요한 기초 계약용어에 대해 알아보았습니다.

 

그럼 다음에도 또 다른 지식과 정보를 가지고 만나겠습니다.