매끄러운 전세 계약을 위한 부동산임대차계약서 작성 방법

 

전세 혹은 월세로 입주할 주택을 알아보고 난 후 계약을 체결하기 위해서는 임대차 계약서를 작성하여야 합니다. 임대차계약서를 작성할 때에는 부동산 정보, 금액, 특약사항 그리고 계약 당사자간 정보 등을 확인하는 것이 중요합니다. 특히 특약사항이 있는 경우에는 부동산 중개사로부터 상세하게 내용을 듣고 나서 계약을 체결해야 추후에 문제가 발생하지 않습니다.

 

오늘은 임대보증금을 지키고 법적인 분쟁을 막기 위해 부동산 임대차계약서 작성방법 및 주의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

「임대차계약서 구성」

부동산임대차계약서는 부동산표시, 계약내용, 특약사항 그리고 마지막으로 계약 당사자 및 부동산 중개사 정보로 구성이 되어있습니다.

 

부동산표시에는 계약을 체결하는 부동산의 주소와 면적등에 대한 정보가 담겨 있으며,  계약내용에는 전세 보증금 혹은 월세 보증금과 월세금액이 포함되어 있으면 임대차 계약기간 표기됩니다. 특약사항에는 계약 당사자간에 추가로 협의 사항이 담기며, 맨 아랫부분에는 계약 당사자  즉, 임대인과 임차인에 대한 정보와 부동산 임대계약의 중개를 하는 중개사의 정보가 포함되어 있습니다. 

 

「계약서 작성 및 확인」

1. 부동산 표시

부동산임대차계약서의 맨 상단에 있는 부동산 정보란에는 임대계약을 체결하는 부동산의 주소, 용도, 면적,  건물구조 등에 대한 정보가 표시되어 있으며, 집주소와 호실을 확인하고 건축물대장 정보와 일치하는지 여부를 확인하여야 합니다. 

2. 계약 내용

계약내용에는 계약금, 보증금, 잔금, 월세 금액에 대한 내용이 포함되어 있으며, 지급 방법과 지급기일 등이 표시되는데 임대료 등의 액수는 숫자와 한글 모두 병기하여 기재하여야 합니다.  계약금은 임대차계약을 체결하는 계약일에 지불하고, 잔금은 계약서에 표시된 날짜에 지불하여야 합니다. 

 

계약기간을 확인하는 것도 중요합니다. 여기에서는 임대인과 즉, 집주인과 사전에 구두로 합의된 기간이 맞는지 확인을 하여야 합니다.  

 

계약내용 하단에는 임대인과 임차인이 지켜야 하는 조항들이 기재되어 있습니다. 이 부분에는 아래와 같이 일반적으로 작성되는 수준의 내용이므로 계약을 체결하기 전에 가볍게 읽어보면 좋습니다.

• 임차인 임의로 임대하는 부분의 용도를 변경하거나 구조를 바꾸면 않는다.
• 세입자가 특정기간 동안 임대료를 밀릴 경우 임대인이 계약을 해제할 수 있다.
• 임차인의 잘못으로 부동산이 손상된 경우 임대인은 수리비용을 보증금에서 제외할 수 있다.
• 임차인이 계약을 취소활 경우 계약금을 포기하고 임대인이 계약을 취소할 경우 계약금의 2배를 지급한다.
• 계약을 체결한 후 임차인이 잔금을 지불하지 않은 경우 계약금을 돌려받지 못한다.

3. 특약사항

특약사항에는 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 간에 구두상으로 협의한 부분이 있는 경우 기재하게 되므로 협의된 내용이 정확하게 기재되어 있는지 확인하여야 합니다.

 

부동산임대차계약서에 일반적으로 기재가 되는 정보는 임대인이 제공하는 옵션, 관리에 포함되는 공과금, 임대차계약 해지를 위한 통보기간, 임차인이 하지 않아야 할 행동이 있습니다. 이외에도 중요한 사항이 보증금과 임대료를 지불하는 계좌번호가 기재되어 있습니다. 보증금과 임대료 지불 계좌를 확인하는 경우에는 반드시 임대인의 명의와 일치하는 확인 하여야 합니다. 

 

일반적인 특약사항 외에도 세입자(임차인) 입장에서는 다음과 같은 특약사항을 기재하면 좋습니다.

≪전세자금 대출≫

• 임대인은 임차인의 전세자금 대출에 동의한다. 임차인이 전세자금대출이 불가한 경우에는 계약을 해지하고 계약금 및 지불한 금액전부를 즉신 반환한다.

전세자금대출의 가능여부와 한도는 금융기관에 계약서 사본을 제출하고 난 후 심사를 하여야만 확인이 가능합니다. 만일 원하는 만큼 금액이 나오지 않을 경우를 대비하여 기재하면 좋은 특약 사항입니다.

≪대항력·우선변제권≫

• 임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계를 잔금 후 며칠 이내까지 유지하기로 한다. 이를 지키기 않을 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 이때 발생하는 손해배상금액은 계약 당사자간 합의에 따르기로 한다.

대항력은 전인신고를 한 다음날 0시부터 효력이 발생하므로, 대항력이 발생하기 전에 임대인이 다른 권리 설정을 하지 못하도록 하기 위해 기재하여야 하는 특약 사항입니다.

≪신축아파트≫

• 임대인은 임차인이 보증급을 지급함과 동시에 중도금 대출을 상환말소하고, 잔금 완납 및 소유권이전 등기를 한다. 전세자금 지급 후 소유권 이전이 불가한 경우 계약은 무효로 하며, 임차인에게 위약금을 지급한다.

신축아파트의 경우에는 임대인이 임차인의 보증금을 받아 잔금을 납부하는 경우가 많기 때문에 임대인이 전세보증금을 다른 용도로 사용하지 못하도록 하기 위해 기재하는 특약 사항입니다. 

4. 계약당사자 및 중개사 정보

마지막에 기재되는 당사자 및 중개사 정보란에서는 계약을 체결하는 집주인(임대인)과 세입자(임차인)의 주소, 주민번호, 성명, 전화번호 등의 정보가 상세하게 기재가 됩니다. 이를 확인할 때에는 집주인의 정보가 신분증의 얼굴, 정보와 일치하는지 그리고 등기부 정보와도 일치하는지 확인하여야 합니다. 또한 중개사의 정보도 정확한지 확인하여야 합니다. 

 

 

이렇게 4가지 항목에 대한 정보를 상세하게 확인하고 숙지를 한 후에 서명이나 날인을 하면 계약이 체결이 됩니다.

 

오늘은 부동산임대차계약서를 작성하는 방법과 주의하여야 하는 사항에 대해 알아보았습니다.

 

그럼 다음에도 또 다른 지식과 정보를 가지고 만나겠습니다.