전세 사기 예방을 위한 전세 계약 시 확인 사항

 

최근 전세사기가 기승을 부리면서 정부에서도 전세사기 예방을 위한 대책을 마련하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 전세사기는 매우 다양한 방법으로 피해자를 만들어내고 있습니다. 이러한 전세사기를 예방하기 위해서는 안전한 부동산 거래 방법을 선택하고 계약서 검토를 철저하게 하는 것이 중요하다고 할 수 있겠습니다.

 

오늘은 이러한 피해를 당하지 않도록 계약 시 확인하여야 하는 사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

「계약 전」

1. 주택 시세 확인

전세사기를 막기 위해서는 전세계약을 체결하고자 하는 집의 시세를 확인하여합니다. 계약을 하려고 하는 주택의 시세를 정확히 알면 좋으며, 만약 계약하려고 하는 주택의 시세를 알 수 없을 경우에는 주변의 비슷한 주택의 시세를 파악하고 시세에 비해서 보증금이 과도하게 높은 경우에는 나중에 문제가 발생하였을 경우 보증금을 못할 가능성이 있습니다. 이런 집은 깡통 전세일 가능성이  높으며, 가급적이면 보증금이 주택 시세의 80%을 넘는 경우에는 피하는 것이 좋습니다.

 

주택 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템,  KB 시세, 한국부동산원 부동산테크 등에서 확인이 가능하며, 안심전세 앱을 통해서도 주택 시세를 알 수 있고, 선순위 근저당, 전세보증금 등의 정보를 입력할 경우 전세사기 위험자가 진단도 가능하다고 하니 참고하면 좋을 것 같습니다.

 

2. 주택 상태 확인(등기부등본 등 확인)

계약하기 전 등기부등본 등을 반드시 확인하여야 합니다. 등기부등본 상  근저당권 등 선순위 권리가 있을 경우에는 계약하려는 주택이 경매에 넘어갔을 경우 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 이뿐만 아니라 임대인의 세금이 많이 체납된 경우에도 마찬가지로 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받는데 어려움이 있을 수 있으니 조심하여야 합니다. 

 

계약 전 등기부등본을 확인할 때에는 근저당권이 과도하지 않으니(주택가격의 60% 이상), 압류, 가압류, 신탁 등 권리침해 사항이 없는지 반드시 확인하여야 하며, 건축물대장에서도 위반 건축물 표시 여부, 주거용 건물 여부, 건물 동호수가 대장과 일치하는지 확인하여야 합니다.

 

3. 임대인 정보 확인

전세계약을 체결하기 전에 가급적이면 임대인에 대한 많은 정보를 확인하여야 합니다. 예를 들어 임대인이 악성임대인인지, 보증사고 이력이나 보증가입이 금지되어 있는지 그리고 세금 체납이력 등이 있는지를 확인하여 전세사기 위험이 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 

 

안심전세 앱에서는 임대인의 HUG 보증사고 이력, 보증가입 금지 여부, 악성임대인 여부, 세금 체납이력 등의 정보를 제공하고 있으니 반드시 사전에 임대인에 대한 정보를 확인하여야 합니다. 2023년 9월부터는 이러한 임대인 정보를 임대인의 동의 없이 조회가 가능하게 되었으니 정보 확인이 조금 더 수월해졌다고 볼 수 있습니다.

 

「계약 후」

1. 전입신고·확정일자

전세계약을 체결하고 입주를 한 경우에는 대항력을 얻기 위해 즉시 전입신고와 함께 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자의 경우 이사를 하기 전이라도 임대차계약서만 있다면 받을 수 있으므로 계약서를 작성한 직후 받는 게 좋으며, 전입신고는 전입일 당일에 신고를 하는 것이 좋습니다. 

 

여기에 추가하여, 대항력은 전입신고를 한 다음날 00시에 발생하므로 계약서에 임대인 계약 직후 근저당권 등을 설정하지 않도록 특약을 명시하면 매우 좋습니다. 

2. 전세보증금 반환보증

전입 후 전세보증금 반환보증금을 가입하면 계약이 만료된 시점에 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에 대비를 할 수 있습니다. 

전세보증금 반환보증은 전세계약 종료 시점에 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 대신 책임지는 보증상품으로 주택도시보증공사에서 운용하고 있습니다.

 

전세보증금 반환보증을 받기 위해서는 해당 주택에 거주하고 있어야 하며, 전입신고와 확정일자를 받아야 하며, 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택 가격 이내이고, 보증보급일 기준으로 주택 소유권에 대한 권리침해사항이 없는 등 조건이 있으므로 사전에 확인이 필요합니다. 

 

 

오늘은 전세 사기를 예방하기 위해 전세 계약 시 확인하여야 하는 내용에 대해 알아보았습니다.

 

그럼 다음에도 또 다른 지식과 정보를 가지고 만나겠습니다.